大家好，我們今天要來向大家討論，關於「 預售屋廣告差很大，會有法律責任嗎？」的問題，主要會從民法、消保法的角度出發，整理過往法院見解曾如何解釋預售屋廣告內容的效力？以及消費者相關可能的注意事項。詳如以下說明：
一、 預售屋廣告 構成契約內容與相關賠償責任：
（一）廣告構成契約內容一部：
認消保法第22條為企業經營者特別義務，基於保障消費者信賴，認廣告構成契約內容一部：「預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。」最高法院 93 年度台上字第 2103 號民事判決。
（二）建商給付不符廣告內容，可構成不完全給付：
未提出契約所定內容，屬未依債務本旨為給付，構成不完全給付，建商可能需負損害賠償責任：「被上訴人向上訴人買受之系爭房屋，除有輸送溫泉之管路及（露天風呂等）溫泉使用設備外，尚應供應溫泉。上訴人於九十八年三月間交付系爭房屋，未提出契約所定之溫泉水供被上訴人使用，未依債務本旨為給付，構成不完全給付。經被上訴人於一○○年十二月二日催告後，迄原審言詞辯論終結即一○四年五月二十七日仍未能補正，且可歸責於上訴人，為原審所認定，堪認上訴人就其瑕疵給付已無法補正，被上訴人自得依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項規定請求上訴人賠償未提供溫泉水所受之損害」最高法院106年度台上字第106號民事判決。
二、 預售屋廣告 不構成契約內容：
若於廣告後續尚有得再確認契約內容之手續，尚難認前揭廣告內容當然構成契約一部，亦即可能無民法違約責任，但仍有消保法、公交法責任：「惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之『要約』，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」最高法院92年度台上字第2694號民事判決、最高法院 108 年度台上字第 1201 號民事判決
三、小節：
雖然消保法第22條，對企業經營者特別課予按廣告履行之義務，但因廣告之性質常僅屬締約之前階行為，若後續尚有針對「契約內容另行特定」，則可能讓廣告非當然構成契約內容一部，因此，若有特別磋商條款之狀況，建議詳閱新條款與原廣告間權利義務之差距，使否與原先廣告內容有失衡平，方確保購屋權益。
