執行法院如依據房屋稅籍等公文書，從外觀上發見債權人查報之財產確非債務人所有時，應依強制執行法第十七條規定撤銷執行處分，不需等待第三人提起異議之訴（參考判決：最高法院 106 年台抗字第 406 號民事裁定）。
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⚖️ 查封半天發現房子不是對方的，債權人還能強制執行嗎？
A公司聲請強制執行B公司的系爭建物，法院雖然先行前往現場進行查封程序，但隨即有數名第三人出面主張，其早在數個月前就已經從B公司受讓該建物用以抵償債務，並當場提出買賣契約書作為證明。
由於系爭建物的房屋納稅義務人已經變更為這幾位第三人的名義，且有房屋稅籍證明書與課稅明細表等文件可以證明外觀上的權利歸屬，執行法院進而裁定駁回強制執行的聲請，這讓原本以為可以順利受償的債權人深感不服，因而提起了後續的異議與抗告程序（改編自：最高法院 106 年台抗字第 406 號民事裁定）。
一、查封財產非債務人所有時，法律對執行法院的處理規定為何？
（一）強制執行法第十七條對於誤封財產的處置方式
「按執行法院如發見債權人查報之財產確非債務人所有者，應命債權人另行查報，於強制執行程序開始後始發見者，應由執行法院撤銷其處分，強制執行法第十七條定有明文。」
法律明文規定執行法院如果發現債權人所指出的財產其實不屬於債務人，就應該要求債權人重新尋找其他財產，如果是在查封等程序開始後才發現這個狀況，法院有權限且必須主動撤銷原本的執行處分。
（二）法院如何判斷該財產是否真的不屬於債務人
「未於地政機關登記之不動產者，得依房屋納稅義務人、建造執照、使用執照等相關公文書認定之。若債權人查報財產而未提出上開證據，使執行法院得由外觀認定該財產為債務人所有時，執行法院應撤銷執行之處分，無待第三人提起異議之訴。」
對於沒有進行地政登記的房屋，法院會參考房屋納稅義務人、建造執照或使用執照等政府公文書來認定權利歸屬，只要從這些資料的外觀上無法認定財產屬於債務人，法院就能直接撤銷執行處分，不需要等到第三人另外打官司來爭執。
二、執行法院的「形式審查」與「實體審判」有什麼差別？
（一）法院對執行財產所有權的審查標準與界線
「債權人查報之財產是否屬債務人所有，執行法院應依強制執行時該財產之種類、外觀、債權人所提證據或卷存相關資料，先為形式審查，認該財產屬債務人所有者，始得開始強制執行程序。倘未先為形式審查即逕予強制執行，嗣依該財產之外觀，認確非屬債務人之財產時，仍應撤銷其執行處分。」
法院在進行強制執行前必須先依照財產的種類、外觀與債權人提供的資料進行初步的檢查，只有在形式上看起來確實屬於債務人的東西時，才能發動執行程序，如果執行後才發現外觀權利證明其實不屬於債務人，法院仍應事後撤銷該項執行。
（二）為何不需要第三人提起異議之訴就能撤銷執行
「此項形式審查與本院四十九年台抗字第七二號判例所謂『該財產是否債務人所有尚待審認方能確定，執行法院無逕行審判之權限』，乃闡述執行法院並無實體調查審認財產所有人之權限，係屬二事。本件執行法院於現場查封系爭建物後，以上開執行筆錄、買賣契約書、房屋稅籍證明書及房屋稅課稅明細表等內容，依外觀為形式審查，始發見相對人非系爭建物之事實上處分權人，即該建物確非相對人之財產等情，既為原裁定所認定，依上說明，執行法院自應撤銷其執行處分。」
法院雖然不具備處理複雜所有權爭議的實體審判權，但如果從買賣契約與稅籍證明就能輕易看出債務人並非該建物的真正處分權人，這就屬於法院可以主動處理的形式審查範圍，而不必強求第三人一定要另外打官司爭取撤銷執行。