購買預售屋的時候，消費者通常透過建設公司網站、廣告，或是接待中心的業務人員，得知建築的外觀、整體規劃等資訊，如果後續建築物，與當初廣告內容不符，建商有麼相應的責任嗎？
今天會透過最高法院 108 年度台上字第 1201 號民事判決，討論法院如何看待預售屋廣告的性質？是否只要是廣告與完工的建築有落差，建商就都要負責呢？
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⚖️我買的房子應該是白色的啊！怎麼變成黃色了？
A等人向B建設公司購入建案，該建案廣告內容含：一抹留白、耀眼白色外觀、外觀留白；附圖為：白色外觀建築、白色屋突、陽台為透明玻璃，而銷售人員於介紹時，除強調外觀為白色建築大師之建築風格，並附上精美文宣。
豈料，後續建案為黃色外牆，且其餘圖書室頂蓋、圍牆、視聽室設備等，亦和廣告內容不符，於是A等人向法院起訴，主張解除契約、請求B建設公司等必須支付違約金；而B建設公司主張未以白色外觀作為契約內容，且對於建築外觀、顏色有修改權。
一、預售屋的廣告性質為何？算是契約內容嗎？
按104年6月17日修正前消保法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告為契約內容之一部」。又廣告具有多樣性及複雜性，是否屬契約之一部，仍應參酌當事人之意思，包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷
最高法院認為，104年6月17日修正前消保法第22條規定，當中提到的企業經營者對於消費者所負的義務，不得低於廣告內容，條文沒有規定廣告的法律性質，這讓廣告可以只是要約（企業吸引消費者來締約的所提的方案）、或是契約內容的一部（企業和消費者間合意的契約內容，也是雙方履約的基礎，違反的話有相關違約責任），因而，企業經營者的責任，要個案判斷廣告到底是要約、契約內容的一部，來認定企業經營者違反廣告內容，是否需負上違約責任。
🚨關於現行的消保法第22條，具體如何規定，會再撰文更新。此判決對「廣告性質的論述，是否構成違約的標準」仍值參考。
二、什麼樣的情況下，建商需要就違反廣告內容負違約責任？
消費者信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部
最高法院這裡提出一個判斷標準，廣告如果後續有再經「由民眾與企業經營者洽談、說明等階段」，則可以成為契約內容的一部，而讓企業經營者需要對於廣告負起契約責任，若後續企業經營者違反廣告內容，消費者可以向企業經營者主張違約責任。
三、本案例的預售屋廣告，建商最後需要負責嗎？
本件上訴人於事實審一再抗辯伊委託之廣告文宣，僅強調建築外觀之清新、 美觀等抽象性描繪，買方與伊之銷售人員並未就建築外觀特別提出要求或說明
上訴人之廣告文宣，就建築外觀顏 色，是否已具體明確表示係「白」色，而可為契約之內容？倘是，被上訴人是否與上訴人就該純白色外觀之廣告訊息已為洽談 、說明，兩造使之成為要約而簽訂契約？又系爭契約明訂上訴人有建築外觀（包括顏色）修正權，兩造有無將該廣告內容排除於契約之外？均非無疑，自待探求釐清。
最高法院審酌建設公司的上訴理由，還有過去判決內容，發現這個案件中，建設公司只是在廣告文宣上面提到抽象的外觀描繪，但後續消費者與建設公司的銷售、帶看樣品屋等過程，消費者與建設公司的銷售人員，雙方都沒有再就建築外觀提出要求、說明，消費者也沒有明確提出要白色外觀的建築，因此，這個案件的廣告，似乎不符合定入契約內容的要件，或許建商有無須負違約責任的空間，最終將案件廢棄發回高等法院，再重新判斷相關問題。