⚖️驗屋完、發現有發霉，能不能就不要付尾款了？
A經房仲居間，想將中古屋出售給B，兩人在109年12月6日約定以800萬元價格完成交易，並簽好房屋買賣契約書，依照約定B可分期給付，而尾款580萬於銀行核貸時給付。
於110年1月18日，兩人好一起驗屋，但卻發現陽台牆角發霉，當天未完成點交，後續B拒絕銀行於110年1月19日核貸，而未能如期給付尾款，A提出願意修繕發霉狀況，但B只接受A修繕外牆，拒絕屋內部份的修繕（改編自：臺灣高等法院 111 年度上易字第 1145 號民事判決）。
一、中古屋驗屋時發現瑕疵，可以不要付尾款嗎？
（一）交屋時有明顯瑕疵，賣家不願修繕，可拒絕給付尾款
按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。最高法院固著有104年度台上字第2437號、91年度台上字第1315號、89年度台上字第1085號等判決意旨可資參照
（二）若賣家願意修繕瑕疵，買家不得擅自拒絕給付尾款
倘出賣人並未拒絕除去瑕疵，則依前揭判決意旨之反面解釋結果，買受人即不得據此拒絕給付價金，此乃因法律所以規定於危險移轉時買受人得行使瑕疵擔保權利，其目的在於使出賣人在此時點之前有機會除去其瑕疵，蓋除去瑕疵，乃出賣人於危險負擔移轉前之權利，以藉此避免買受人瑕疵擔保權利之行使
二、本案例賣家願意修繕，法院如何看待雙方責任呢？
（一）賣家已即時提出修繕承諾，並準備有實效修繕手段
被上訴人於原定交屋日即110年1月28日（系爭買賣契約第1條第6項參照）前，已清楚表示願意修補上開瑕疵（含裂縫處理與既有裝潢受損兩部分）之意思，並有提出給付之準備行為，惟因上訴人事先即斷然拒絕，不願配合使被上訴人入屋修繕，致無法除去瑕疵
（二）買家無正當理由拒絕賣家的修繕，不得擅自拒付尾款
上訴人無正當理由拒絕被上訴人於危險負擔移轉前自行除去瑕疵之事實，可以認定，依上說明，上訴人以存有上開瑕疵為由，主張行使同時履行抗辯，拒絕給付系爭580萬元，即屬無據
（三）買家無法以不相當之修繕費用，拒絕給付高額尾款
況按行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，始符公允(最高法院110年度台上字第3187號、102年度台再字第19號判決意旨參照)
系爭買賣契約之總價為800萬元，上訴人尚有580萬元尾款未付，然查本件上訴人所得請求之房屋修繕必要費用僅8,800元（詳參後述）；即使依其自己於110年2月初向被上訴人請求賠償之金額亦不過17萬8,000元（見本院卷㈠第383頁）、實際支出費用更不過14餘萬元（後又減縮僅請求其中4萬4,050元），相較於上訴人拒絕給付之580萬元，範圍顯不相當，益徵上訴人以上開瑕疵主張行使同時履行抗辯，洵屬無據
三、本案例買家不給付尾款，後續有什麼法律責任嗎？
（一）原應給付而未給付的尾款，生遲延責任
上訴人雖認系爭房屋有滲漏水瑕疵，故拒絕銀行撥付核貸款項入系爭專戶（見兩造不爭執事項㈣），惟其主張同時履行抗辯拒絕給付全部價金尾款為無理由，既如前述，則被上訴人主張上訴人應自110年1月20日起負遲延責任等語，即屬有據
系爭買賣契約於110年2月8日即經解除而無效，上訴人對被上訴人自不負有給付系爭580萬元之義務，亦無遲延責任可言，故本件上訴人應負之違約金責任，應計算至110年2月7日止
（二）買家得以必要的修繕費用，抵銷相關費用
系爭580萬元之清償期係於110年1月19日屆至，上訴人應自翌（20）日起負遲延責任，至系爭契約於110年2月8日經被上訴人合法解除時止。而於同年1月27日上訴人以瑕疵修補必要費用8,800元主張抵銷前（參前㈠5.所述），上訴人尚未履行支付之價金為580萬元，行使抵銷後則為579萬1,200元（計算式：580萬元－8,800元＝579萬1,200元）。據此，則被上訴人得請求上訴人賠償之違約金數額應為11萬0,103元