法律規定只有與定作人成立直接承攬關係的承攬人，才能依民法第513條請求登記法定抵押權，若只是向總包商承包工程的次承攬人，與屋主間並無契約關係，不能要求屋主登記抵押權或返還不當得利。（參考判決：臺灣高等法院 108 年上字第 1527 號民事判決）
文章目錄
⚖️ 裝修完成卻沒領到尾款，小包商能要求屋主拿房子抵債嗎？
A先生承包了B公司名下房屋的重大修繕工程，包含水電、鋁窗與隔間裝潢等項目，雖然B公司已經支付了九百多萬元的款項，但A先生認為後續追加的工程款與尾款共計五百萬元遲遲未獲支付，於是拿出與B公司家族成員簽署的簡易合約，要求在房屋上設定法定抵押權。
B公司則主張當時是與另一間C公司簽約，A先生只是C公司下包的小商號，雙方並沒有直接的承攬契約關係，且工程還有許多瑕疵並未完工，甚至連款項都早已付清，這場跨越三方的工程款糾紛，究竟誰才是真正該付錢的人呢？（改編自：臺灣高等法院 108 年上字第 1527 號民事判決）
一、工程小包商能直接對屋主主張債權嗎？次承攬人請求法定抵押權的限制
（一）法定抵押權的前提是存在「承攬契約」關係
「按『承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。』，民法第513條第1項定有明文，是該條之法定抵押權…該法定抵押權成立之前提要件為有承攬關係存在，倘非承攬人與定作人之關係，則不能成立法定抵押權。」
依照民法第513條的規定，只有在雙方具備直接承攬關係的情況下，承攬人才有權針對工程款請求在定作人的不動產上設定抵押權，如果雙方分別屬於不同的契約體系，彼此之間就必須遵循契約相對性原則，不能跨越契約對象提出請求。
（二）「次承攬人」與「定作人」之間不具備直接契約關係
「而『承攬契約』與『次承攬契約』分屬二個不同契約，彼此具有獨立性，個別適用契約相對性原理，原定作人與次承攬人間並無承攬契約關係存在，次承攬人就工作所附之建築物 or 工作物當無法定抵押權。」
法院在審理時發現，A先生其實是總包商C公司的下包商，雖然現場工程是由A先生施作，但這屬於C公司與A先生之間的次承攬關係，對於屋主B公司來說，合約對象是C公司而非A先生，因此身為次承攬人的A先生，自然無法要求屋主登記法定抵押權。
二、屋主直接付錢給小包商，就代表次承攬人請求法定抵押權有理嗎？
（一）監督付款只是給付方式的改變
「工程實務上所謂『監督付款』，係指承攬人發生財務困境難以繼續施工，定作人為確保承攬人之支付能力…而以縮短給付方式，由定作人於辦理計價付款時，直接付款予次承攬人…監督付款，僅為承攬報酬給付方式之改變，並未涉及承攬契約當事人地位之變更。」
很多時候屋主為了確保工程順利進行，會應總包商的要求直接把錢交給現場施作的小包商，這在法律上被稱為監督付款或縮短給付，這僅僅是付錢的方式改變，並不代表屋主就變成了小包商的直接定作人，雙方的法律地位依然是獨立的。
（二）簽名確認工項並不等於成立新的承攬合約
「原證1系爭合約書僅係確認工程款金額與支付時程、及確認系爭承攬契約不明確處，亦非另成立承攬契約關係。…足認上訴人知悉且明瞭其係永宬公司之下包而施作系爭工程，並依永宬公司指示領取系爭承攬契約之工程款，顯然兩造間並未另成立承攬契約關係。」
即使屋主的家族成員曾在小包商提供的簡易合約上簽名，如果那份文件只是為了確認付款時程或施工細節，法院通常會認定這只是在執行原有的總包合約，由於A先生在簽收單上是接續著總包商負責人之後簽名，足以證明他清楚自己只是下包商，雙方並未建立直接的承攬關係。
三、沒領到工程款時，次承攬人請求法定抵押權或不當得利能成功嗎？
（一）受益若基於原有契約關係則不構成不當得利
「被上訴人對於上訴人原無給付之目的存在，是被上訴人取得系爭工程施作完成部分之利益，係本於永宬公司之給付而非上訴人之給付，至上訴人取得工程款之利益，係本於永宬公司而非被上訴人之給付，即被上訴人與上訴人間僅發生履行關係，自無從成立不當得利之法律關係。」
在法律上不當得利要求「無法律上原因」，但屋主之所以獲得房屋裝修的利益，是基於他與總包商之間的合約，而小包商之所以施作，則是基於他與總包商的下包契約，這種三角關係中，每筆利益流動都有各自的契約依據，因此小包商不能跳過總包商直接向屋主討要不當得利。
（二）工程未完工且給付已逾額時更難主張權利
「系爭工程總價1,450萬元扣除未施作之前述部分工項…後，僅餘1,418萬6,400元，被上訴人給付金額亦逾其應給付之工程款。…本件既認定上訴人對被上訴人無報酬請求權，則系爭本票糾紛應存在於上訴人與嚴鐿權之間，與被上訴人無涉。」
法院進一步查證發現，屋主實際支付的金額已經超過了扣除未完工項目後的總價，既然屋主已經履行了對總包商的付款義務，就更沒有理由被認定為受有不當利益，A先生如果對尾款或本票有爭議，應該是去找與他簽約的總包商或簽發人協商，而非要求屋主重複買單。