本案涉及買方於仲介期限屆滿後私下與賣方成交之報酬爭議，法院依民法第565條及意願書約定，認買方於期滿兩個月內與仲介介紹客戶成交應付報酬，依民法第572條酌減至80萬元（參考自：臺灣彰化地方法院 114 年訴字第 626 號民事判決）。
⚖️ 委託仲介看房後私下成交，真的能省下百萬服務費嗎？
A自112年起委由B仲介購買廠房，並簽訂意願書出價2億元，仲介雖帶領A至現場履勘，但買賣雙方對於地上物拆除負擔與加價細節未達成共識，隨後仲介退還出價金，A亦未再續約。
然在保留期限屆滿一個月內，A及其任職公司竟直接與原賣方簽約，以相同總價2億元成交，B仲介主張A私下成交屬於違約，要求賠償違約金或服務報酬（改編自：臺灣彰化地方法院 114 年訴字第 626 號民事判決）。
一、買賣條件未完全一致時，買賣契約是否已經成立？
（一）法院對於買賣契約「必要之點」的認定標準
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。民法第345條第2項所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。
民法第345條規定，買賣契約成立必須雙方對標的物與價金達成合意，但不動產交易複雜，若雙方對稅費、點交、付款條件等重要事項仍有歧見，則不能認定契約已成立。
本案中買方要求賣方清除地上物，賣方卻備註由買方處理，顯見雙方對「地上物處置」這一必要之點未達成共識，且對於是否加價、付款時程等細節亦未協商，因此法院認定仲介所媒介的買賣契約尚未成立。
（二）買賣契約爭議之原被告主張比較表
| 原告（仲介）主張 | 被告（買方）主張 | 法院理由與結論 |
|---|---|---|
| 被告反悔不買應賠償250萬元違約金 | 買賣條件未合意故契約並未成立 | 買賣必要之點未達成一致故契約不成立 |
| 系爭意願書第9條第2項第1款 | 民法第345條、第568條 | 地上物處理與加價仍有歧見故請求無據 |
二、保留期滿後私下成交，仲介能否依約請求報酬？
（一）私下成交條款與誠實信用原則之適用
按居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委任人為避免報酬之支付，一度拒絕準備完成之契約訂立，而再由自己致力於新約之成立者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。……系爭意願書第9條第2項第3款已約定「買方於本意願保留期間或期限屆滿後2個月內，逕與加盟店已提供買方曾經仲介之客戶資料內之客戶成交者，買方同意仍應支付本條第1項所載之服務報酬予加盟店」。
雖民法第568條第1項規定，契約因仲介媒介成立才可領報酬，但為防止委託人故意規避服務費，法院依誠信原則，認仲介提供訂約機會對成交具助力，且被告在保留期滿後兩個月內，即與仲介介紹的賣方完成交易，符合意願書第9條第2項第3款私下成交應付報酬之約定，因此認定被告仍應支付服務報酬。
（二）服務報酬金額是否過高而應予酌減之判斷
約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。……因被告自行與賣方接觸簽定買賣契約，原告因此得省卻簽約、處理稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費用之支出，本院審酌本件買賣契約未簽訂之緣由、系爭意願書約定之服務報酬成數低於行情、原告為完成居間任務之履約之程度及所受損害等情狀，認原告請求之報酬數額，酌減為以系爭房地成交總價2億元之0.4%即80萬元。
法院依民法第572條規定，審酌仲介提供的勞務價值與約定報酬是否公平：雖仲介確實為履行居間義務而支出相當之勞力與費用，但因最終是買方自行與賣方接觸簽約，省去了稅賦、貸款及過戶等費用。法院原本依2億元成交價計算之服務報酬酌減為0.4%，最終判定被告應支付80萬元予仲介。