預售屋建案完工外觀顏色與廣告不符及建材爭議，涉及民法第227條不完全給付、第359條物之瑕疵擔保及消保法第22條廣告真實義務，法院認廣告內容未達具體明確且契約約定賣方保有修改權，最終判決住戶敗訴（參考自：臺灣新北地方法院 108 年度重訴字第 413 號民事判決）。
⚖️ 廣告圖片是灰色蓋好變米白，住戶怒告建商廣告不實
A等12名住戶於民國102至103年間，陸續向B公司購買預售屋，當時廣告文宣顯示建物外觀應為一深一淺的灰色設計，住戶信賴該設計而簽約，不料建案完工後，A棟建築變成了米白色，B棟則變成淺灰色，且建築兩側出現住戶認為突兀的黃色磁磚，此外住戶更主張一樓外觀被改用鋁包板替代原約定的進口天然花崗石材。
住戶認為建商擅自變更設計導致建物價值貶損，已構成物之瑕疵與不完全給付，因此依據預售屋買賣定型化契約應記載事項、民法物之瑕疵擔保及不完全給付等規定，向法院提起訴訟請求建商賠償房地總價款百分之八的違約金，而建商則辯稱廣告僅是寫意表現且契約已明文約定其保有美化修改權（改編自：臺灣新北地方法院 108 年度重訴字第 413 號民事判決）。
一、預售屋廣告是否必然成為契約的一部分？
（一）法院對於商業廣告效力的認定標準
| 消費者保護法第 22 條 | 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。 企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。 |
商業廣告型態複雜，內容萬變，非盡符合法律行為之確定、可能、適法等有效要件，廣告得成為契約之一部，發生契約之效力者，其內容須具體明確，所提供之訊息，在交易習慣上足以使一般消費者信賴其將成為契約內容之一部，始足當之。倘廣告內容抽象、模糊，或一般消費者閱聽廣告內容，得以辨識係商業上常見之情境營造、願景示意、樂觀誇飾等宣傳方法，無法合理期待其為交易客體之一部，或消費者與企業經營者於締約時，就廣告內容已另為斟酌、約定，均難認該廣告內容當然成為契約之一部。
法院指出消費者保護法第22條雖規定企業應確保廣告真實，但並非所有廣告內容都會自動變成契約條款，必須廣告內容達到「具體明確」且在交易習慣上足以讓消費者信賴的程度，如果廣告僅是常見的情境營造或願景示意，或者雙方在簽約時已經對廣告內容有另外的約定，則不能主張廣告內容具有契約效力。
（二）本案契約如何排除廣告內容的適用
本契約之附件為本契約之一部分，與本契約具有同等效力，買賣雙方均充分瞭解，有關本契約買賣之權利義務悉依本契約各項約定及本契約之附件所載為準，任何口頭磋商事項或未經雙方正式簽署之書面資料，而未載入本契約規定或未以附件表示已達成合意者，不包括在本契約範圍內，惟本案之透視圖、模型，係以寫意手法表現，賣方保有美化修改權，概依主管機關核定使用執照之竣工圖為準。
法院審酌兩造簽署的契約第26條第1項條款，發現雙方明確約定權利義務應以書面契約及附件為準，並特別註明廣告透視圖僅是「寫意手法」表現，且建商保有美化修改權，加上住戶在契約上手寫註記雙方確認所有約定均已載明且無口頭約定，因此法院認定外觀顏色並非契約的具體內容，建商不負有依照廣告顏色給付的義務。
二、關於建物外觀色差與建材變更是否構成瑕疵？
（一）物之瑕疵擔保的時效與通知義務
| 民法第 356 條 | 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。 |
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
依據民法第356條規定，買方在收到房屋後有從速檢查並通知瑕疵的義務，如果發現瑕疵卻沒有立刻通知，法律上就會視為買方已經承認受領該房屋，本案中部分住戶雖然主張顏色有誤，但從交屋到正式提出反應的時間已超過六個月，依照民法第365條規定，這會導致減少價金請求權因為逾期而消滅。
（二）不完全給付與損害賠償的舉證責任
| 民法第227條 | 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。 因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 |
惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範。經查，原告並未舉證買受系爭建物後，因系爭建物外觀之色差，導致系爭房屋價格下跌，亦並未舉證受有何項損害，原告請求依據買賣價格之百分之八之作為損害賠償之計算方式，並無理由。
關於民法第227條第1項的不完全給付主張，法院認為住戶必須證明因為建商的給付不符合債之本旨而導致具體的財產損失，然而住戶無法證明建物外觀的色差確實導致房價下跌或產生具體損害，且一樓基座經建築師事務所函覆確認確實有使用進口天然花崗石材，因此法院認定建商的給付符合契約標準，判決住戶請求賠償為無理由。
