驗屋後若賣方已在危險移轉前主動表明願意修繕，買方無正當理由拒絕，便不得以同時履行抗辯拒付尾款；強行拒付者，法院認定構成遲延，須按日計算違約金（改編自：臺灣高等法院 111 年度上易字第 1145 號民事判決）
驗屋發現外牆裂縫、壁紙發霉，買方拒付580萬尾款，主張同時履行抗辯，法院認為無理由。關鍵在於：賣方在危險移轉前已主動提出修繕方案，且拒付金額與瑕疵修繕費用顯不相當，買方仍須負遲延違約金責任。（參考自：臺灣高等法院 111 年度上易字第 1145 號民事判決）
⚖️ 驗屋當天發現壁癌，580萬就這樣卡住了？
109年底，A透過仲介向B購買台北市一戶中古屋，總價800萬元，簽約後A陸續付了220萬元入履保專戶，剩餘580萬元約定於銀行核貸撥款時同時支付。110年1月18日兩造會同驗屋，在客廳陽台外推牆角發現嚴重霉斑、壁紙腐化，連木地板也已腐化，當天未完成點交。
隔日，銀行原定撥款，A卻要求銀行暫緩，拒絕讓580萬元入帳。B雖隨即聯繫管委會安排修繕，並在1月25日提出含外牆與屋內高壓灌注的完整修繕方案，A卻明確表示「屋內部分我要請自己的人處理」，拒絕讓修繕人員進入。管委會最後只修了外牆，屋內問題懸而未決，B後來忍不住以A遲延給付為由，發存證信函催告，並於2月8日以LINE通知解除契約。（改編自：臺灣高等法院 111 年度上易字第 1145 號民事判決）
一、驗屋發現瑕疵，買方可以用同時履行抗辯拒付全部尾款嗎？
（一）法院認定的基本原則：出賣人有機會修繕，買方就不能扛著不付
民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金……惟細繹上開判決意旨，均指明係在特定物買賣，倘於危險移轉前「已有明顯之瑕疵而不能補正」、或「雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者」，始例外准許買受人得在危險移轉前行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金……倘出賣人並未拒絕除去瑕疵，則依前揭判決意旨之反面解釋結果，買受人即不得據此拒絕給付價金。
法院指出，買方能以瑕疵為由拒付款項，有一個前提：出賣人要不是「根本不能修」，就是「催告了還不肯修」。但如果賣方從頭到尾都沒有拒絕修繕，買方就沒有這張牌可以打。這個邏輯設計，是為了讓賣方在危險移轉之前還有機會除去瑕疵，而不是讓買方無限期扣住款項。
（二）本案事實：是買方不讓賣方進門修，不是賣方不修
可知被上訴人於110年1月18日之後即著手瞭解成因，確認為外牆問題後，即聯繫管委會，並於同年月25日提出具體修繕方案即外牆及房屋內部均以高壓灌注方式（注射發泡劑）修繕，係因上訴人不同意上開修繕方案，拒絕使修繕人員進入屋內進行原定修繕，故同年月26日管委會始會僅修補外牆裂縫，未就房屋內部一併處理。……堪認被上訴人於原定交屋日即110年1月28日前，已清楚表示願意修補上開瑕疵（含裂縫處理與既有裝潢受損兩部分）之意思，並有提出給付之準備行為，惟因上訴人事先即斷然拒絕，不願配合使被上訴人入屋修繕，致無法除去瑕疵。
法院認為，B在驗屋後幾天內，就積極確認成因、聯繫管委會、提出具體修繕方案，是A自己拒絕讓施工人員進入屋內，導致修繕無法完成。責任在誰，這個時間軸說得很清楚。
（三）就算有瑕疵，拒付金額也要和修繕費用「相當」，才算合理
行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，始符公允。……本件上訴人所得請求之房屋修繕必要費用僅8,800元；即使依其自己於110年2月初向被上訴人請求賠償之金額亦不過17萬8,000元……相較於上訴人拒絕給付之580萬元，範圍顯不相當，益徵上訴人以上開瑕疵主張行使同時履行抗辯，洵屬無據。
法院指出，就算同時履行抗辯有理，拒付的金額也必須和瑕疵修繕費用成比例。本案修繕費用撐死不過幾萬元，A卻拿來當作拒付580萬元的理由，數字根本不成比例，這個抗辯自然站不住腳。
二、系爭契約後來被解除了，違約金還算嗎？算到哪一天？
（一）貸款銀行已準備撥款的那天，清償期就到了
依系爭買賣契約第3條第2項中關於「第三期：尾款」之清償期限約定為「乙方（即被上訴人）同意甲方（即上訴人）得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，『並於核撥同時支付』。」足認兩造係約定以上訴人之貸款銀行核撥貸款時作為本件尾款之清償期，故貸款銀行核撥貸款時，系爭580萬元清償期即屆至。
法院認為，契約明文約定「銀行核撥同時給付」，因此只要銀行那邊已經準備好撥款，清償期就算屆至。本案銀行預計在110年1月19日撥款，當天就是清償期，A從翌日（1月20日）起就開始遲延。
（二）B合法解除契約後，違約金只算到解除前一天
契約解除權為形成權之一種，其行使並不以得他造之承諾為必要，倘若兩造間之買賣契約業經合法解除，買受人即不再負有給付價金之義務。……被上訴人已定相當期限催告上訴人履行給付系爭580萬元之義務，而上訴人逾期未履行，既非出於合法行使同時履行抗辯，又無其他不可歸責事由，則被上訴人於110年2月8日以上訴人逾期未履行，解除系爭買賣契約，即屬合法有據。因此，系爭買賣契約於110年2月8日即經解除而無效，……故本件上訴人應負之違約金責任，應計算至110年2月7日止。
法院認為，B在催告後遲未獲付款，依法向A以LINE發送解除意思表示，是合法有效的。契約一旦解除，A就不再有付款義務，後面的違約金當然也不繼續跑。所以違約金從1月20日算到2月7日，共計11萬0,103元。
值得留心的是，B後來在訴訟中一度改口說「其實契約沒有被合法解除」，但法院指出，解除權是形成權，一經送達就生效，不可能因為當事人事後說「我反悔了」就撤銷；而契約是否合法解除，也是法院依職權判斷的問題，不是當事人可以自行認定的事實。
三、違約金會不會太高？法院要不要幫忙酌減？
違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額……上訴人明知契約條款已約定每日應按未付價金千分之1計算違約金，猶選擇不予付款，應屬衡量損益後而決定，且上訴人實際應負之違約金不過11萬0,103元等一切情狀，認尚無過高之情形，即無予酌減之必要。
法院認為，違約金條款雙方簽約時都清楚，A選擇不付款，是自己評估過的決定，加上本件最終核定的違約金金額只有11萬多元，並不算高，沒有酌減的必要。
四、遇到類似情況，購屋方可以注意什麼？
如果在驗屋過程中發現屋況有疑慮，建議先確認賣方的態度：是不願意修，還是已經主動提出修繕方案？若賣方已提出具體方案，卻堅持自行決定修繕方式、拒絕讓施工人員進場，依照本篇判決的邏輯，後續以「瑕疵未除去」為由拒付全部尾款，可能站不住腳。若確實有修繕費用糾紛，比較穩當的方式，是針對有爭議的修繕費用主張抵銷，而非直接扣押整筆尾款，以免承擔不成比例的遲延違約金風險。
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